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おすすめ空室対策

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空室で悩まれているオーナー様は一度当社にご相談下さい。
当社に管理をご依頼いただかなくても結構です。微力ながらご回答させていただきます。

リフォーム以外の空室対策 10の手法
NO.1家賃を相場より安くする
誰でもできる空室対策と思われがちですが、安くアパートを購入しているか、上手な資金繰りをしていなければ決してできない立派な空室対策です。部屋数が多く、入居期間が短いサイクルになりがちなシングル向け物件の場合には、退去から次の入居までの空室期間が短くなることで、家賃を下げたにも関わらず空室期間が減少し、物件全体の年収が上昇する場合もあります。
NO.2ペット可にする (猫をOKにする)
最近は猫を飼いたい入居者が増えました。ひと昔前は、猫は建具や畳で爪を研ぎ部屋をメチャクチャにする。アンモニア臭のきついオシッコをするので困るなどと言われていました。原状回復の問題が懸念され、室内犬はOKでも猫はNGとしたオーナー様や不動産管理会社が圧倒的でした。でも今は猫専用の良質な爪研ぎだったり、消臭機能が発達した猫砂が普及したことにより、猫を室内で飼った場合のリスクはずいぶん軽減されました。私個人的には犬より猫のほうが問題は少ないと感じています。
とはいえ、退去後のペットによる原状回復リスクやペットを飼わない近隣住民との調和の問題は以前としてあります。ペット可ではない物件をペット可として募集を開始する場合には、ペット条項の入った契約書の作成と近隣住民の同意得るなどの配慮は必要になります。
NO.3フリーレント期間を設ける
賃貸契約をした最初の1か月や2か月分の家賃を無料期間とし、入居時の契約金を減らすことで入居促進をはかる方法ですが、一定の効果はあると思います。お客さんの付きにくい季節で募集をかける場合、長期空いているなどの事情がある場合に限定して行うこと良いかと思います。
NO.4客付の不動産会社へ支払う広告宣伝費を増やす
入居者が決まったさい不動産業者に支払う広告宣伝費です。不動産会社により呼び名は「広告宣伝費」「広告費」「AD」「礼金バック」など様々です。栃木県内であれば広告費は概ね家賃の1ヵ月が昨今の相場になっています。通常1ヵ月の広告費を2ヵ月以上に設定することで、賃貸営業マンがその物件を案内する回数が増えるので効果はあります。物件にもよりますが、上記no.3のフリーレント期間を設ける場合よりも効果が出ることが多いですが、これも毎度行うのではなく期間を限定して広告費を増額するなどの方法を取るべきだと思います。広告費と似ている「担当者ボーナス」を払うという手法は、栃木県内ではあまり普及していない制度なので、今のところあまり考える必要はないです。
NO.5家具家電を備つける
私の経験では、間取りが一人暮らし向けとなる1R、1K、1DK、2K 間取りの対策ということであれば、この方法が最強の空室対策であると思っています。家具家電は一度揃えれば10年程度は持ちます。リフォームするより費用対効果は大きいです。
NO.6インターネット設備を設置し入居者WiFi使用を無料にする (インターネットフリー)
スマホ全盛の今、有効な空室対策です。有効には違いないのですが、この方法は入居者層や立地や間取りにより効果がある物件と効果が少ない物件があります。お金をかけて設備を取り付ける前に検証が必要な方法になってきます。
NO.7外国人入居者を受け入れる
言葉と生活習慣が違う外国人ですが、少子化が進み、現在、日本の政策として外国人労働者を受け入れようと徐々に門戸を広げてきています。どんな物件であれ、将来的には外国人入居者を受け入れる必要性は出てくるはずです。私の経験では、入居者の出身国により気をつけるべきことが違ってきます。
NO.8生活保護の入居者を受け入れる
生活保護世帯が増えています。契約内容、保証会社、火災保険に孤独死特約を付保するなど幾つかの要点さえ押さえれば、家賃滞納リスクと退去リスクが低い良い入居者であるという見方もできます。
NO.9ウィークリーマンションとして運用する
立地や間取りにより、ウィークリー運用をするしかない物件、ウィークリー運用のほうが年間を通しての利回りが伸びる物件というのはあります。
NO.10常に物件の共有部分をキレイにする
これが入居率アップの方法?なんて思われると思いますが、これが出来ていないオーナー様はまだまだ多いです。女性のお客さんの場合は、家賃や立地、間取りが希望どおりだとしても、共用部分にゴミが散乱し汚いと感じると、7割の方は申込みをしないという統計があります。逆にいうと立地の良いところであれば、この方法だけで入居率が大きく変わる場合もあります。
入居促進のため欠かせない3つの事項
NO.1客付け不動産会社から空室問い合わせにタイムリーに対応する
これが出来ていないばかりに周囲の競合物件に負けてしまう物件が多数あります。不動産屋に来店したお客さんは店頭で内見する物件を決めることがほとんどです。良質な物件であっても、お客さんが来店したときに、タイムリーにオーナーさんに電話がつながらず、空室の確認ができなければ物件が案内されることはありません。昼間お勤めしていて電話に出られないオーナー様も工夫して対応されることをおススメします。
NO.2アパートの現地に空室の鍵を設置する
賃貸営業の担当者は効率良く案内をしたいと思っています。
「オーナー宅に寄って物件の鍵を借りる → 物件へ向かいお客さんを案内 → 案内後にオーナーさんに鍵を返しに行く」ということをはしたくありません。不動産に限らず営業の職に着く者は会社より数字を与えられていることがほとんどです。その数字を達成するには、必然的に効率をあげなければなりません。
案内される確率を上げるためには、賃貸営業の担当者の営業効率に協力してあげることは重要です。空室の鍵はキーボックスを物件に取り付けて置きましょう。
NO.3定期的に空室情報を不動産会社に知らせる
賃貸営業マンは毎日無数の空き室情報を目にします。新築や築浅、好立地でもない物件はすぐに記憶の彼方に行ってしまいます。
空室のお知らせも方法も、口頭や電話で不動産業者へ空室情報を伝えるだけでなく、メールや FAX などで定期的に空室をお知らせすることのほうがおススメです。
逆にやらないほうが良い空室対策
NO.1一戸建てや寮や下宿だった建物をシェアハウスにする
将来的には分かりませんが、現在のところ、栃木県に限っていえば、シェアハウスは需要が低いようです。
NO.2民泊物件にする
将来的には分かりませんが、現在のところ、栃木県に限って言えば、日光市の一部地域を除き需要は低いようです。栃木県の県庁所在地である宇都宮市でさえ、駅近の大手ビジネスホテルの朝食一泊付きが 3,980 円、ユースホテルが1,900円などと値付けられています。自分の住居の一部を民泊にして旅行者と触れ合うというのは人とのふれあい、実住居の有効活用の点から良いことだと思いますが、利回り的にはおススメできません。

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